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  • 剛剛,政府工作報告再提房地產,釋放出5大關鍵信號!
  • 資訊類型:熱點關注  /  更新時間:2019-03-06  /  瀏覽:231 次  /  


原標題:剛剛,政府工作報告再提房地產,釋放了什么信號?

2019年是經濟關鍵之年,樓市和貨幣政策的變化備受關注。

在今年的政府工作報告中,房地產被多次提及,樓市總基調再度發生變化:

更好解決住房問題,落實城市主體責任,改革和完善住房市場體系和保障體系,促進房地產市場平穩發展

繼續推進保障性住房建設和棚戶區改造,保障困難群眾基本居住需求。城鎮老舊小區量大面廣,要大力改造提升。

健全地方稅體系,穩步推進房地產稅立法

與往年相比,今年對于房地產的表述,置于“城鎮化”的章節中,不再單列,次數較少,整體基調相對平穩。不再強調控制房價,不再強調“租售并舉”,這種變化,釋放了哪些信號?

01

三年樓市之變:從去庫存到穩樓市

樓市與大環境息息相關,當經濟環境、市場環境乃至國際環境都發生變化時,樓市調控的基調自然要發生變化。

2017年,樓市的關鍵詞是“去庫存”、“因城施策”和“棚改貨幣化”。當時,三四線城市還面臨高庫存之累,正是借助棚改貨幣化,不到一年時間,三四線房地產庫存快速去化,房價隨之上行。

2018年,關鍵詞變成了“房住不炒”、“房地產稅”、“租售并舉”。“房住不炒”的原則得到進一步重申,而時隔四年之后,“推進房地產稅立法”再度進入報告。同時,“租售并舉”的制度作為長效機制被提了出來。

這里的大背景是,房價持續上行,樓市調控自然要從去庫存變成控樓市,整個2018年上半年,樓市調控之嚴厲,超乎往年。

2019年,關鍵詞變成了“落實城市主體責任”、“促進房地產市場平穩發展”、“房地產稅”。不僅沒有重申“房住不炒”,去年濃墨重彩的“租售并舉”也未強調。

值得一提的是,與往年住房問題專辟一段表述相比,今年房地產相關內容隱藏在“城鎮化”部分,不再單列表述。這不僅意味著樓市調控的轉向,同樣意味著房地產重要性的變化。

至少在2019年,樓市的核心是穩,不對經濟形成拖累。至于是否要刺激樓市,要隨著經濟形勢的變化而變化,現階段暫時還沒有跡象。

相比而言,穩經濟和穩就業是第一位的,刺激實體經濟也是第一位的,房地產的重要性排在最后。

02

三年貨幣之變:從去杠桿到寬貨幣

樓市走勢,與貨幣大環境息息相關。

一旦貨幣政策收緊,樓市的水源就會受到影響。沒有貨幣面的支撐,樓市很難出現新一輪上漲。同理,在下行周期,貨幣面的變化對于樓市的影響可謂至關重要。

2017年,貨幣政策的關鍵詞是“穩健中性”、“去杠桿”。在去杠桿的大背景下,貨幣政策開始逐步收緊。

到了2018年,關鍵詞變成了“中性”、“松緊適度”、“管好貨幣供給總閘門”。相比于2017年,整體表述有所松動,原因是宏觀環境發生變化,這一年不再設置M2增速目標,可以看成貨幣政策松動的開始。

而到了2019年,關鍵詞變成了“松緊適度”、“合理充裕”、“降低實際利率”,寬貨幣成了主基調。

與往年相比,今年不再提及“保持中性”,而“管好貨幣供給總閘門”變成了“把握好貨幣供給總閘門“,整體基調偏寬松。

事實上,從去年開始,寬貨幣就已正式上路。

先后五輪降準,加上麻辣粉(MLF,中期借貸便利工具)擴容,創設超級麻辣粉(TMLF,定向中期借貸便利)、央票永續債互換(CBS),釋放的流動性相對可觀。

可見,基于穩經濟的大前提,貨幣政策還有較大寬松空間。不過,值得注意的是,有關方面多次強調,“堅決不搞大水漫灌”。

03

樓市調控:一城一策或成主流

今年政府工作報告,明確提出“落實城市主體責任”。

往年都強調“分類調控”或“差異化調控”,去年提出的也只是“落實地方主體責任”,今年則進一步細化為“城市主體責任”,這意味著一城一策或將成為主流。這在《2019樓市往哪走?看這篇分析就夠了》一文中國有詳細論述。

事實上,去年年底的中央經濟工作會議就已提出:

因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任。

這意味著,樓市調控的主體將變成地方政府,與“因城施策、分類指導”的定性相結合,這意味著地方政府將在樓市調控上獲得更大的主動權。同理,在樓市松綁上,也將獲得更大的自主權。

當然,一城一策到底如何推進,哪些城市會放寬,哪些城市會繼續收緊,還有待進一步細化。

04

房地產稅,何時會來?

繼去年后,“推進房地產稅立法”再度進入政府工作報告。

與去年相比,“穩妥推進”變成了“穩步推進”,這意味著房地產稅推進已有相關方案。

事實上,房地產稅已經沒有任何技術障礙。不動產統一登記已經基本完成,全國住房信息聯網也基本達成,70年產權問題也在修法之中,國地稅合并邁出步伐……可以說,開征房地產稅萬事俱備,只欠東風。

2018年9月,十三屆全國人大常委會立法規劃對外公布。其中,房地產稅法被列入五年立法規劃,屬于第一類項目,即“條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案”。

當然,納入五年立法計劃,并不意味著這五年內一定會落地。事實上,2015年,房地產稅也曾被納入立法計劃,但最終未能出臺。而在2018年4月,房地產稅法也曾被列入預備審議項目。

所以,房地產稅遲早總要來,但到底哪一年到來,還存在較大的不確定。這里的不確定性,主要在于房地產市場的穩定性和地方土地財政的壓力。

05

棚改:收官倒計時開啟

與往年對棚改的著重強調不同,今年只是提及“推進棚戶區改造”,并未提及具體棚改目標。

這背后的原因是,經過最近幾年棚改的狂飆突進,全國棚改已經基本上到了收官階段,2019年全國有20多個省市棚改目標出現下滑,山東、河南、山西等省市的下滑幅度超過70%。

要知道,2020年就是棚改收官之年。

根據2014年3月發布的《國家新型城鎮化規劃(2014~2020年)》,2020年基本完成城市棚戶區改造的任務。

在此框架之下,2014-2017年,我國推出1800萬套的棚改計劃,并且超目標完成。隨后在2018-2020年,又提出1500萬套的棚改任務,到2020年,全國性的棚改將基本完成。

2018年,全國棚改計劃為580萬套,實際完成量高達626萬套。按照三年計劃,2019年和2020年全國棚改還剩下874萬套的余量,平均每年為437萬套,相比2018年平均縮水1/4。

可想而知,大多數省市棚改都已基本完成任務,棚改量出現下滑,就在意料之中。這在《樓市生變,多省棚改量腰斬,這些城市小心了》一文中有詳細論述。

06

結論

2019年,對于經濟至關重要,樓市調控和貨幣政策雙雙發生變化。

其一,穩經濟和穩就業是第一位的。無論是減稅降負,還是解決實體經濟融資問題,抑或壯大國內消費市場,目的都是一致的。相比而言,房地產的重要性下降,穩字當頭,底線是不能對經濟形成拖累。

其二,樓市調控政策底已經觸底,“一城一策”或將成為主流。落實城市主體責任,意味著城市對于樓市調控的話語權增強。但哪些城市有望寬松,哪些城市還會持續緊縮,有待進一步細則出臺。

其三,貨幣政策會更加寬松。基于穩經濟的考慮,貨幣政策空間之門早已打開。無論是“松緊適度”,還是“流動性合理充裕”,抑或“降低實際利率”,都意味著“寬貨幣”將成為今年貨幣政策的主基調。

其四,房地產稅遲早要來,但不會這么快落地。基于地方政府財政需要和稅制改革的大背景,房地產稅遲早要進行推進。不過房地產稅需要稅收法定,必須經過人大立法,不是短時間就能迅速落地。

其五、中心城市和城市群的重要性提升。在城鎮化戰略中,報告明確提出“堅持以中心城市引領城市群發展”,這意味著中心城市、都市圈和城市群的重要性得到前所未有的提升。

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