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  • 房地產變天?有城市首付降低利率下調,40房企融資總額下滑近四成,監管喊話又來
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房地產變天?有城市首付降低利率下調,40房企融資總額下滑近四成,監管喊話又來

2019/03/05 10:27券商中國

原標題:又有城市首付降低利率下調,40房企融資總額下滑近四成,監管喊話又來,房地產變天?

開年的房地產金融環境似乎顯得有點復雜多變。

在今年1月央行全面降準后,業內普遍預期,流動性的寬松對渴求資金的地產行業將帶來重大利好,一方面房企的資金壓力有望緩解,另一方面房貸利率有望降低。

不過,繼今年1月房企融資總額大幅上升335.23%,創一年來月度新高后,2月房企融資總額又跌回2018年水平。

而在1月的金融和社融數據全面回暖后,央行和銀保監會密集喊話房地產,強調繼續緊盯房地產金融風險,加強房地產金融審慎管理,房地產金融預期再次發生改變。但日前,又傳出無錫有銀行下調首套房貸首付比例、深圳有銀行下調首套房貸利率的消息,再次引發了市場對房地產信貸政策放松的預期

到底2019年房企融資環境如何?房地產信貸政策是否會放松?

接受券商中國記者采訪的業內人士認為,2月房企融資總額下滑是受春節假期因素影響,近期房企密集融資并不能認為是地產融資環境的整體放松。目前房地產金融,無論是開發貸,還是個人按揭貸款都是偏緊狀態,沒有明顯放松。開發企業融資規模增長,主要以境外發債為主,國內發債尤其是開發貸仍是緊繃狀態。

近兩個月首套房貸利率下滑,跟房貸政策變化沒有關系,房貸政策依然沒放松。所以全社會融資面放松了,定向支持中小微企業、實體經濟,但是房地產仍是偏緊的。

40房企融資總額環比下滑37.25%

繼2018年9月、10月融資金額連續下滑、11月份有所回暖、12月大幅下滑、2019年1月大幅上升335.23%,創一年來月度新高后,2月房企融資總額又跌回2018年水平。

同策研究院的最新數據顯示,2019年2月,40家典型上市房企完成融資總額共計552.88億元,環比1月的881.01億元大幅下降37.25%。其中,債權融資額為551.94億元,占房企融資總量的99.83%,環比下降37.31%;股權融資金額為0.94億元,占總融資金額比重為0.17%。

與1月相比,各債權融資方式融資額度均降幅明顯,跌幅最高達68.7%。其中,融資總額排名第一的是公司債,共融資363.25億元,環比下降29.14%,占比65.7%;融資總額排名第二的是其他債權融資,總額57.52億元,環比大降68.7%,占比10.4%;融資總額位居第三的是中期票據,總額為53.52億元,環比下降47.76%,占比9.68%;排名第四的是境內銀行貸款,融資額度44.74億元,環比下降47.76%,占比8.09%;位居第五的是信托貸款,融資總額32.91億元,環比小幅上升 10.85%,占比5.95%。

圖 : 2019年1月、2月典型上市房企融資情況對比

對于2月房企融資總額大跌的原因,同策研究院總監張宏偉對券商中國記者表示,2月主要受春節因素影響比較大,境內的融資金額會下滑。

“2月份比較特殊,境內融資情況受到春節因素影響,整體融資狀況到底有沒有好轉,還要看一下3、4月份狀況。”張宏偉說,即使恢復到1月的水平,那也只是相當于2018年上半年的市場狀況,也不是特別好,只是比最壞的時候好一點。

國金證券也認為,近期房企密集融資并不能認為是地產融資環境的整體放松,因為從用途來看,近期房企發行的債券多數用于償還舊債。

海外發債熱情高漲,節后融資計劃超百億美元

在2月房企融資方式中,以公司債為主,而海外融資獨占鰲頭。

同策研究院的最新數據顯示,2月,境外發債折合人民幣共303.25億元(占比83%),雖然額度環比下滑,但占比進一步提升(1月占比76.56%)。具體來看,2月發行15筆公司債券中,有11筆均是發行的美元優先票據或債券,合計45.33億美元。

在已披露的數據中,融資成本最低的是萬科發行的20億元住房租賃專項公司債券(第一期),票面利率3.65%;融資成本最高的是當代置業額外發行的一年期2億美元的優先票據,票面利率高達15.5%。總體來說,2月房企融資成本約在4%-10%之間。

對于海外融資占比進一步提升的原因,張宏偉對券商中國記者說:“即使按照1月份的狀況,其實國內的房企融資仍然是比較難的,所以大家還是跑到境外發美元債。美元債融資成本平均都在7%-8%,甚至有的企業更高,這只是利率方面的成本,再加上通道費用等,基本上都在10%。”

這種趨勢在春節后表現更加明顯,特別是把融資計劃統計在內的話,融資金額更加突出。中原地產研究中心統計數據顯示,春節后有超過25家房企密集境外融資,融資計劃已經超過100億美元。

中原地產首席分析師張大偉認為,2019年房地產市場進入調整期的預期非常強,這種情況下,房企更關注資金鏈的安全,拿地預計將更加謹慎。越來越多的房企抓緊窗口期加快融資,應對未來的還債高峰期。雖然海外融資成本明顯上漲,疊加匯率的波動,更是壓力非常大,但房企在資金壓力下,依然需求量非常大。

高漲的融資需求背后,是即將到來的償債高峰。根據中信建投統計,2019年房企到期債券規模逾3700億元,今后三年都是償債高峰,2021年將達到峰值,逼近7500億,三年累計到期債務超1.5萬億。

兩監管部門喊話,房地產金融或依然偏緊

隨著1月央行的全面降準,以及房企融資規模的井噴,不少人預期隨著央行不斷釋放資金寬松信號,整個市場現金流相對充裕,房地產金融信貸環境也會改善。不過,2月25日和26日銀保監會和央行的密集表態,讓這種預期發生了改變。

2月25日,銀保監會副主席王兆星在國新辦新聞發布會上表示,繼續緊盯房地產金融風險,要對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標準,特別是要嚴格控制帶有投機性的開發和個人貸款,要防止房地產金融風險出現大的問題。同時,要實施差異化的房地產信貸政策,對于解決住房困難和改善住房條件且自身有財務支付能力的,要繼續給予相應貸款支持;對于用來投資甚至是用來投機和炒賣的,要實行更嚴格的貸款標準,有的可能要提高首付比例,有的要調整利率的風險定價,有的甚至不能給予貸款支持。

2月26日,央行在2019年金融市場工作會議上表示,加強房地產金融審慎管理,落實房地產市場平穩健康發展長效機制。

對此,張大偉認為,房地產市場看政策,政策里面最直接的就是信貸,社會無風險的資金收益率和房貸利率。如果下調,對于樓市來說肯定是利好,如果上漲,房地產肯定會逐漸降溫。從趨勢看,房貸利率對房地產市場的影響遠遠不如首套房認定標準,即貸款成數、非普通住宅標準、是否認房又認貸。銀保監會和央行的表述,代表了后續房地產信貸全面寬松的可能性不大。

合碩機構首席分析師郭毅也認為,兩部門的喊話基本上令降首付,松資格化為泡影,按照銀保監會的表態,一些房價漲速過快,投機需求死灰復燃的城市,也許還會在“因城施策”的調控方針下,遭遇差別化住房信貸政策的結構性收緊。

誰知不到一周,市場就有首付降低和利率下調的傳聞出現。

3月4日,有報道稱,工行無錫分行于3月1日向各支行、分行營業部下發的通知顯示,居民家庭首次購買普通住房申請個人住房貸款,最低首付比例由40%下調至30%,但前提是認房又認貸,且擁有本地戶口。同日,還有媒體報道稱,中信、北京銀行下調深圳二手房貸利率,首套最低上浮8%。

對此,有專家認為,無錫首付比例下調可以理解為商業行為,也可以理解為政府指導下的放松行為,具有信號意義,即對于一些過去過于嚴厲的政策,后續肯定會放松。

不過,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則對券商中國記者表示,“如果無錫當地政府或銀監局之前有規定首套房首付比例最低40%的話,那這個動作就是很明顯的放松,如果之前沒有這種統一的規定,那這個也不算什么。”

在楊紅旭看來,目前房地產金融,無論是開發貸,還是個人按揭貸款都是偏緊的狀態,沒有明顯放松。開發企業融資規模增長,主要以境外發債為主,國內發債尤其是開發貸仍是緊繃狀態。近兩個月首套房貸利率下滑,跟房貸政策變化沒有關系,房貸政策依然沒放松。

“主要是多次降準后全社會的利率下滑了,如國債利率,2018年一直下滑,目前在2.6%左右。全社會利率水平重心下移后,商業銀行認為,個人貸款利率下浮一樣可以賺錢,而且可以多貸一些。因為樓市成交下滑后,個人按揭貸款也下滑了,商業銀行認為個人按揭貸款是一筆優質的資產,目前很多銀行樂意放貸。”楊紅旭對券商中國記者說,但是首付比例沒有放松,也沒收到窗口指導說大力支持購房貸款。所以全社會融資面放松了,定向支持中小微企業、實體經濟,但是房地產仍是偏緊的。

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