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  • 2019年一二線房市走勢:北京強力供地,深圳捂盤待漲
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2019年一二線房市走勢:北京強力供地,深圳捂盤待漲

2019/03/07 15:15云掌財經

還有一個神操作的杭州。

2019年已過去兩個月,國家統計局發布的《2019年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示開年后一二線住宅新房銷售價格環比微漲,社科院發布的《中國住房市場發展月度分析報告》認為一二線城市的房市會率先回暖。

在一二線里的不同城市,2019年房市走勢會怎么樣?或許我們可以從開年兩個月的土拍市場中尋覓到蹤跡。

一線城市里北京2019年前兩個月住宅類土地(不包括租賃及安置房地塊)成交22宗,規劃建筑面積284.46萬方同比2018年前兩個月增加近23%。1-2月上海住宅類地塊共成交了8塊,規劃建筑面積77.14萬方,而2018年同期僅1宗規劃建面1.23萬方的住宅地成交。雖然上海今年前兩個月的供地較去年同期大幅增長,但是北京今年的住宅供地規模是上海的3.7倍。

北京2018年土地市場中“限競房”用地占成交總數的62%。根據中原數據顯示,截至2018年底北京有39個限競房項目取得預售證,累計供應2.5萬套,占總供應的56%,不過限競房的去化率僅為24%,去化周期也需要3年多。2019年前兩個月成交的土地中限競房依舊占據絕對主導地位,不過住宅產品的單一化也會對銷售造成一定壓力。

合碩機構首席分析師郭毅在今年2月接受《證券日報》采訪時就表示:

“過去兩年,北京在加大土地供量的同時,又限定價格和產品,住宅產品的地段、戶型、總價高度相近,造成限競房大面積滯銷,滯銷形成庫存,庫存擠占資金,資金影響再投資,長此以往,恐怕會讓市場陷入僵局。”

對比2012-2018年北京、上海兩地的住宅地供應面積不難發現北京僅在2014、2016年住宅供地比上海少,其余年份都遠超上海。尤其是2017年及2018年北京供地面積分別約是上海的3倍、2倍,根據新華社的報道,北京2017年、2018年商品住宅用地供應量完成率分別高達111%、113%,而根據樂居統計顯示上海近八年供地僅完成計劃的一半。

北京土地供應主攻“限競地”,而上海卻主打租賃用地,2018年全年租賃用地,成交規模面積達205.2萬方。根據上海市2017年發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》提出2016-2020年上海市新增各類住房170萬套,其中,商品住房占比約27%,租賃住房占比約41%,各類保障性住房占比約32%。

從規劃看至少未來兩年租賃土地都會占據土地供應市場的大頭,從商品住宅地塊供給層面看上海未來商品房上市也會比北京少很多,對商品住宅地供給較少的上海來說房價趨穩會是順理成章。

通過數聯天下統計數據顯示,2016年上海住宅類用地成交溢價率超過100%的占比高達68%,而同期北京住宅類土地溢價率最高也才達到50%。上海的土拍市場瘋起來很嚇人但市場冷卻也很快,到了2018年內上海的整個住宅土拍市場僅三塊地是溢價成交,平均溢價率更是低至0.3%。

從溢價率看北京土拍市場顯然沒有上海那么瘋狂,所以北京的住宅土拍市場從降溫也沒有上海那么迅速,到今年前兩個月成交的住宅類地塊中還有6塊地是以超過20%溢價率成交,其中通州的一塊地溢價率更是高達40%。

和北京上海今年前兩個月相較去年同期都增加住宅類供地不同,深圳前兩個月的住宅土拍可以說是安安靜靜,僅在1月份成交了一宗規劃為文化旅游小鎮的居住用地。

深圳不是不想供地,是經營性土地資源太有限,深圳市域面積是全國十個大城市中最小的,整個深圳特區面積僅1996.85平方公里,而根據深圳土地“十三五”規劃中要求的基本生態控制線范圍面積不得少于974平方公里,按照整個規劃到2020年,新增建設用地得控制在87平方公司內。

深圳從2012-2018年供地規劃建筑面積一共才不到520萬方,7年供應的面積還不如北京1年供應的多。

北上深三個一線城市住宅類供地量的多少直接反應在房價差距中,從下圖中能夠看到從2014年開始供地最少深圳成交均價一直領先于北京上海。

我們再來看二線城市,或者說新一線中的兩個領頭羊,杭州和成都。

杭州2017-2018年成交的住宅規劃建筑總面積2047萬方,成都為2491萬方。成交量和成交價格均領跑新一線城市。成都去年土地出讓金超過千億大關,杭州則以2051億登全國50個城市土地出讓金榜首。

但是2018年下半年,當熊市到來,樓市轉冷之后,兩個城市的操作開始出現分化。

杭州在2018年第三季度出現流拍,第四季度就開始大幅度縮減供地。在2019年剛過去的兩個月,杭州成交的住宅類規劃建筑面積大幅減少,同比2018年減少約266%,而成都則同比增加52%。

這也代表著兩種不同的樓市操作思路,一種是通過減少供地來穩定房價,一種是通過繼續賣地維持土地出讓金收入。前一種的結果是樓市穩中向好,后一種是樓市陷入惡性循環:賣地越多,房價越低,土地賣不出高價,就越需要賣更多土地維持土地出讓金收入。

杭州市政府在2012到2014年那輪熊市中吃過這樣的虧,不會再犯這樣的錯誤了。

來源:叁里河

作者:云掌財經/熱點追蹤

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